Юридические истории. Черные риелторы

История
На дворе осень 2013 год, я молодой специалист, недавно работающий по юридической специальности.

Приходят ко мне на прием люди и рассказывают следующую историю: «Летом 2013-го я совершенно неожиданно узнала, что квартира, которую я получала еще в СССР и которая находится в собственности у меня и сына, после приватизации мне больше не принадлежит. Сын подарил своей жене 2/3 доли в двухкомнатной квартире, а та в свою очередь продала эти 2/3 двум черным риелторам в разных долях. И теперь меня выжили из квартиры. С августа 2013-го я проживаю на арендуемой даче, на улице холодает, и я не знаю, что делать».

Начинаю выяснять всю подноготную ситуации. После 3 часов консультирования, изучения документов, плача вперемешку с женскими истериками удалось установить следующее:

А) В апреле 2013-го сын клиента подарил 2/3 доли, принадлежащие ему в двухкомнатной квартире, своей жене. Зачем он это сделал, выяснить никто не смог, потому как сын на суды не являлся и всякое общение с матерью прекратил.

Б) В июне 2013 года жена сына продает теперь уже принадлежащие 2/3 доли двум субъектом подозрительной наружности (риелторам). Один их них сразу после перехода регистрации права начинает мешать жить клиенту (ночные хождения по квартире, гулянки, гости многочисленных друзей из ближнего зарубежья, а также непосредственные угрозы по типу «Выметайся отсюда, ты тут никто»). Параллельно поступают предложения от другого субъекта о продаже 1/3 доли, правда по цене в 6 раз ниже рынка.

В) Клиент, не вынеся всего этого прессинга, арендует дачу и съезжает туда, пока все не устаканится. Одновременно не прекращаются попытки воззвать к голосу разума сына, но с этим глухо, как в танке.

Г) Вроде как клиенту даже направлялось письмо, в котором предлагалось выкупить 2/3 доли, воспользовавшись правом преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ), правда по нереальной цене, и она даже отправляла на него ответ, правда адрес что в одном, что в другом случае был один и тот же – спорная квартира.

На момент обращения клиент бьется в жуткой истерике и грозится наложить на себя руки, разговора с новыми собственниками не получается, так как цель их – отжать оставшуюся часть квартиры по мизерной стоимости, а потом продать за рыночную.

По результату мной готовится исковое заявление в суд о признании сделки недействительной, переводе прав и обязанностей покупателя на клиента.

И тут начинается цирк. Нет даже не цирк, а ЦИИРРКККК!
Как только риелторы узнали о подаче иска в суд, то они сразу продали большую часть принадлежащей им доли третьим лицам. Те в свою очередь вселяются туда, поняв, в какую ситуацию они попали, начинают попытки вернуть свои деньги путем дарения микродолей всем желающим за символическую сумму в 10 000 руб.
На момент первого судебного заседания с данной квартирой прошли уже 8 сделок по продаже/дарению долей различной степени дробления (2/100, 172/295, 3/1770, 6505/88 500, 51 905/88 500).

В ответчиках по делу куча народа: жена сына клиента, черный риелтор № 1, черный риелтор № 2, недалекий покупатель № 1, недалекий покупатель № 2, шибко умной одаряемый № 1 и шибко умный одаряемый № 2 – итого 7 человек.
На втором заседании с грехом пополам удалось собрать в кучу (по судебным документам) всех участников данного спора.

По ходатайству о обеспечительных мерах, накладывается запрет на регистрационные действия на спорную квартиру.

В последующие семь заседаний вся честная компания под разными предлогами (неявка, заболел, перенесите хочу другого адвоката) саботирует работу суда, попутно действуя на нервы представителю истца (мне) и доводя до слез/истерики/желания убивать всех самого клиента.

К восьмому (общему) заседанию суду наконец-то удается извести всех участников процесса и начать рассмотрение дела по существу.

Решающий суд
Последнее, девятое, заседание продолжалось где-то 4 часа, в результате чего стороны и третьи лица наговорили и пожелали друг другу «много счастья, здоровья и удачи» .

Выяснилось, что клиент отправлял первому продавцу уведомление о желании выкупить, но та решила его не получать. Было установлено что на момент предполагаемом выкупа у клиента было гарантийное письмо от банка, где ей выдают заем в сумме, необходимой для покупки 2/3 доли по рыночной стоимости.
Учитывая все это суд (самый справедливый – без сарказма) принял решение:

1. Признать договор дарения 2/100 долей, заключенный между женой сына клиента и черным риелтором № 1, черным риелтором № 2, недействительным.

2. Признать за клиентом права и обязанности покупателя 2/3 доли в праве собственности на квартиру.

3. Признать недействительным договор дарения 3/1770 долей, заключенный между черным риелтором № 1 и шибко умным одаряемым № 1 и шибко умным одаряемым № 2.

4. Признать недействительным договора дарения 2/295 долей, заключенный между черным риелтором № 2 и недалеким покупателем № 1, недалеким покупателем № 2.

5. Взыскать со всех ответчиков госпошлину в пользу клиента по 2100 руб.

Вывод, или лучше мораль
Мораль: не дробите объекты недвижимости между кучей сособственников. Одна квартира, один собственник – это идеальный вариант.

А если уже случаются неприятности, то сразу обращайтесь к специалисту, не нужно жить на дачах в надежде, что это все само разрешится.